Se vi è uno scivolone sull’acqua a causa della rottura di un tubo condominiale, il condominio è tenuto a risarcirlo?

I danni a cose o persone riconducibili a beni condominiali non sempre sono imputabili alla responsabilità del condominio. Per verificare se effettivamente il condominio possa essere chiamato a risarcire i danni subìti dal danneggiato, occorre valutare, come in tutte le ipotesi di responsabilità risarcitoria, il comportamento delle parti e il nesso causale tra condotta ed evento, anche al fine di escludere che il danneggiato avrebbe potuto evitare il danno prestando maggiore attenzione e che l’evento sia quindi riconducibile a mero caso fortuito.

Il condominio può essere responsabile per risarcimento del danno da cose in custodia ex art. 2051 c.c., come nell’ipotesi in cui, a causa di una scarsa manutenzione di una parte comune dell’edificio, si verifichino danni a cose o persone incidentalmente imbattutesi nella situazione di pericolo, senza averla potuta evitare pur utilizzando l’ordinaria diligenza.


Vediamo quali sono i presupposti della responsabilità condominiale da cose in custodia e come incide la condotta del danneggiato nella causazione del danno.

In applicazione dell’art. 2051 c.c., il condominio è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia è di tipo oggettivo ed è sufficiente, ai fini della sua configurabilità, che esista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato.

Il danneggiato è tenuto a dimostrare la verificazione del sinistro e la riconducibilità di esso al bene condominiale, mentre spetta al condominio, il quale voglia andare esente da responsabilità, dimostrare il caso fortuito.

Secondo la giurisprudenza di legittimità, qualora il bene in custodia sia privo di intrinseca pericolosità, tale da rendere molto probabile, se non inevitabile, il verificarsi del danno, il danneggiato deve anche provare di avere tenuto un comportamento di cautela correlato alla situazione di rischio percepibile con l’ordinaria diligenza, atteso che il caso fortuito può essere integrato anche dal fatto colposo del danneggiato (Cass Ordinanza n. 11526/17; Cass 25856/ 17).

Qualora venga accertato che la situazione intrinseca di pericolo sarebbe stata superabile mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte del danneggiato, deve escludersi che il danno sia stato cagionato dalla cosa, ridotta al rango di mera occasione dell’evento e, ritenersi per contro, integrato il caso fortuito (Cass n. 12895/2016; 23584/13).

Una recente sentenza del Tribunale di Terni (28 settembre 2021 n. 773) ha esaminato il caso di una signora scivolata nel proprio laboratorio allagatosi a causa della rottura di un tubo condominiale.

La donna sosteneva che, mentre si accingeva ad entrare nel locale/laboratorio, scivolava sulle acque scure presenti all’interno dello stesso e cadeva rovinosamente a terra, riportando così alcune lesioni personali.

Il condominio chiamato in causa si difendeva affermando che la signora avrebbe potuto evitare la caduta accendendo la luce prima di entrare nel laboratorio; in questo modo avrebbe visto immediatamente l’allagamento e non si sarebbe verificato l’evento dannoso.

A seguito dell’istruttoria è stato accertato che: l’acqua su cui la ricorrente era scivolata proveniva da un tubo del condominio; la stessa era caduta prima di accendere la luce nel laboratorio ed i testi sono stati concordi nel confermare che a terra c’era molta acqua e che la luce non era accesa all’interno del laboratorio.

Secondo il giudice, dunque, alla luce della ricostruzione della dinamica causale, le effettive responsabilità del verificarsi del danno, devono essere addebitate:

a) sia al condominio in quanto vi è stata una perdita d’acqua da un tubo condominiale e la caduta della ricorrente è stata causata dalla copiosa acqua riversatasi sul pavimento del laboratorio del negozio della medesima;

b) sia alla danneggiata, per non aver acceso la luce del laboratorio che le avrebbe sicuramente consentito di essere maggiormente attenta onde evitare la caduta.

Il danno è stato quindi attribuito in concorso al 50% al condominio (con manleva dell’Assicurazione terza chiamata in causa) ed al 50% alla condotta imprudente della danneggiata.

I principi applicati dal Tribunale di Terni sono stati recentemente ribaditi anche da una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 4035/2021): “in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia […], l’accertamento della responsabilità deve essere condotto ai sensi dell’art. 2051 c.c. e non risulta predicabile la ricorrenza del caso fortuito a fronte del mero accertamento di una condotta colposa della vittima (la quale potrà invece assumere rilevanza, ai fini della riduzione o dell’esclusione del risarcimento, ai sensi dell’art. 1227, comma 1 o 2 c.c.), richiedendosi, per l’integrazione del fortuito, che detta condotta presenti anche caratteri di imprevedibilità ed eccezionalità tali da interrompere il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno“.

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