Denuncia dei vizi, solo un tecnico può valutare il vizio dell’opera e la sua riconoscibilità

Nel momento in cui si appaltano dei lavori di una certa rilevanza, al completamento dei medesimi, il condominio deve vigilare su quanto gli è stato consegnato. Può accadere, infatti, che emergano delle difformità o dei vizi nelle opere e che, per questa ragione, l’appaltatore non abbia diritto ad alcun ulteriore corrispettivo o che debba, addirittura, indennizzare i condòmini del fabbricato.

Il presupposto di tale facoltà si rinviene nel codice civile, il quale prevede una norma apposita a tutela del committente (Art. 1667 cod. civ.).

Ovviamente, per quanto questa disposizione possa essere chiara e conosciuta, non mancano le occasioni di lite sull’argomento.

È, ad esempio, quanto è accaduto nella vicenda sottoposta al vaglio della Corte di Appello di Reggio Calabria e culminata con la sentenza n. 561 del 27 settembre 2021.

In questa circostanza, si sono scontrati un’impresa edile ed un fabbricato in merito a dei lavori di manutenzione straordinaria. In particolare, l’azione legale in commento è servita per chiarire se e come sarebbe stata tempestiva la denuncia all’appaltatore dei vizi riscontrati.

In un condominio calabrese, la ditta, incaricata di eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria, non aveva ricevuto l’intero compenso pattuito. Per questa ragione aveva chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo dal Tribunale di Reggio Calabria.

Avverso tale provvedimento, il fabbricato proponeva un’opposizione fondata sui i vizi e sulle difformità delle opere realizzate nonché sui danni patiti quale conseguenza dell’inadempimento di controparte. La tesi dell’opponente era, quindi, avallata da una Ctu. Il decreto opposto veniva, dunque, revocato e l’impresa condannata al risarcimento del danno.

Alla luce di tale conclusione, l’appaltatore proponeva appello avverso la sentenza di primo grado. Principalmente, l’appellante si difendeva sostenendo che la denuncia dei vizi, avvenuta soltanto nel mese di gennaio del 2013, era stata intempestiva.

Le problematiche in contestazione, infatti, erano state evidenziate nel corso di un’assemblea tenutasi nel mese di ottobre dell’anno precedente.

Per la ditta, quindi, non era stato rispettato il termine decadenziale di sessanta giorni per informare l’appaltatore di quanto era accaduto.


Nonostante questa difesa, la Corte di Appello di Reggio Calabria ha ritenuto che il condominio avesse ragione. Per i giudici dell’ufficio calabrese, il committente non poteva essere dichiarato decaduto dal proprio diritto. In virtù di ciò, la revoca del decreto è stata confermata. L’appellante, invece, quale unico risultato, ha ottenuto la riduzione dell’importo dovuto a titolo di risarcimento.

Il codice civile consente al committente di agire contro l’appaltatore per i vizi dell’opera sconosciuti e non riconoscibili «l’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera.

La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché in questo caso, non siano stati in malafede taciuti dall’appaltatore.

Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta (Art. 1667 cod. civ.)».

Esaminando la norma, però, si nota che la garanzia non vale se il committente ha accettato le opere. Anche la Corte di Appello di Reggio Calabria conferma questa conclusione «la liberazione dell’appaltatore dalla garanzia per difformità o vizi di cui all’art. 1667 c.c. è sottoposta ad una duplice condizione alternativa: l’accettazione del committente; la riconoscibilità dei vizi in sede di verifica».

Ad ogni modo, però, è importante stabilire come e perché un vizio o una difformità risultano individuabili e a partire da quale momento decorre il termine per denunciare l’accaduto all’impresa.

Per la Corte di Appello di Reggio Calabria, in occasione di un vizio o di una difformità di un’opera compiuta a seguito di un appalto, per valutare la riconoscibilità del fatto, bisogna avere riguardo alle competenze tecniche del committente.

Se non si tratta di un tecnico, come è il caso di un condominio, occorre che questi si rivolga ad un esperto per valutare la situazione «quanto alla riconoscibilità del vizio, essa va valutata secondo la competenza media tra tecnici; per cui è onere del committente scevro di competenze tecniche in materia -come, nella fattispecie, il Condominio- farsi assistere da un esperto».

Alla luce di tale impostazione, il giorno della scoperta del vizio e/o della difformità coincide con quello in cui il committente riceve una relazione tecnica su quanto è emerso.

Solo a partire da tale data e non oltre sessanta giorni, si dovrà inviare la denuncia all’impresa esecutrice dei lavori « Quindi, poiché l’amministrazione condominiale ha avuto conoscenza effettiva dei vizi solo al momento della consegna della relazione tecnica ….., da tale data decorreva il termine di sessanta giorni per la denuncia dei vizi e delle difformità necessaria per esercitare l’azione di garanzia di cui all’art. 1667 c.c.».

Tornando, quindi, al caso concreto, visto che il condominio aveva ricevuto la relazione del perito alla fine del mese di novembre del 2012, la denuncia alla ditta, inviata nel successivo mese di gennaio, era stata tempestiva. Per questa ragione, l’eccezione sollevata dall’appellante non è stata accolta.

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