Un breve vademecum sui casi di nullità e annullabilità delle delibere assembleari in condominio

La convocazione dell’assemblea condominiale da parte di un soggetto non legittimato, perché non più amministratore, è un profilo che attiene alla regolare costituzione della riunione e, quindi, a tutto concedere, rientra nella categoria dell’annullabilità delle deliberazioni.

Mentre la circostanza della materiale predisposizione degli strumenti contabili (consuntivi e preventivi), nonché la presentazione degli stessi in assemblea, da parte di chi non sia formalmente investito dell’incarico di amministratore condominiale, non comporta nemmeno l’annullabilità delle relative delibere di approvazione.

Queste alcune delle decisioni contenute nella recente sentenza n. 1612 pronunciata dal Tribunale di Monza lo scorso 3 settembre 2021, con la quale il Giudice lombardo ha passato in rassegna lo stato dell’arte in merito alla differenza tra deliberazioni assembleari nulle e annullabili.

La tradizionale distinzione tra delibere nulle e annullabili sottende una serie di rilevanti differenze in ordine ai termini di impugnazione e alla natura e agli effetti della sentenza.

Il termine decadenziale di cui all’art. 1137 c.c. vale infatti soltanto per l’impugnazione dei vizi di annullabilità, mentre la nullità della deliberazione può essere validamente contestata anche oltre i trenta giorni di legge.

La sentenza che si pronuncia per la nullità della volontà espressa dall’assemblea è di tipo dichiarativo, limitandosi ad accertare tale circostanza, con conseguente caducazione ab origine degli effetti della delibera.

Al contrario, in caso di vizi che comportino l’annullabilità di quest’ultima, la sentenza ha natura costitutiva e gli effetti della volontà assembleare vengono meno soltanto a partire dalla pubblicazione del provvedimento giudiziale.

Come è noto, dopo decenni nei quali la giurisprudenza, di merito e di legittimità, si era pronunciata sulla vexata quaestio, con esiti spesso discordanti, nel 2005 le Sezioni Unite della Cassazione sono finalmente intervenute a fissare una serie di paletti che, da quel momento in avanti, hanno consentito agli operatori del diritto di procedere con maggiore sicurezza (sentenza n. 4806 del 7 marzo 2005).

Detti principi sono stati recentemente ribaditi e arricchiti dalle medesime Sezioni Unite con sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021.

Ebbene, nella predetta sentenza del 2005 la Suprema Corte ha evidenziato come debbano qualificarsi nulle le delibere assembleari prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), quelle con oggetto che non rientra nella propria competenza, quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, nonché quelle comunque invalide in relazione all’oggetto.

Devono, al contrario, ritenersi annullabili le delibere che presentino vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore al quorum prescritto dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali o adottate in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, nonché quelle che violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.

Ne consegue, ad esempio, che la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione non comporta la nullità della delibera assembleare, ma sua semplice annullabilità, con la conseguenza che, in mancanza dell’impugnazione nei successivi trenta giorni (decorrenti, per i condomini assenti, dalla comunicazione del verbale e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), la stessa rimane valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

Come si diceva, la Suprema Corte, ancora a Sezioni Unite, nei mesi scorsi ha ribadito che l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico (da valutarsi in relazione al difetto assoluto di attribuzioni), contenuto illecito (ossia contrario a norme imperative o all’ordine pubblico o al buon costume.

Pertanto sono ad esempio nulle le deliberazioni con le quali siano stabiliti o modificati a maggioranza i criteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge o da una convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi a oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o da una convenzione, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c..

Operate dette premesse in merito alla distinzione tra delibere nulle annullabili, il Tribunale di Monza ha quindi provveduto a esaminare i vari motivi di impugnazione proposti dal condomino attore.

Quelli più interessanti, come detto, riguardano il fatto che l’assemblea fosse stata convocata da un amministratore che non era più tale e che anche il consuntivo e il preventivo fossero stati redatti e presentati ai condomini da un soggetto senza poteri di gestione.

Era successo infatti che l’amministratore in carica era deceduto e che la direzione del condominio era stata assunta da una società senza alcun incarico assembleare. Secondo l’attore il rapporto di mandato con l’amministratore regolarmente eletto era venuto meno con la morte di quest’ultimo e la società in questione non aveva alcuna legittimazione a svolgere tale funzione.

A questo punto occorre anche sottolineare come l’impugnazione in questione fosse stata presentata oltre i termini di decadenza di cui all’art. 1137 c.c. e quindi al Tribunale rimanesse soltanto da verificare se i vari motivi dedotti dall’attore fossero meno qualificabili come vizi di nullità i quali, come detto, possono essere eccepiti anche oltre il termine di 30 giorni.

Come anticipato, il Tribunale ha tuttavia ritenuto che entrambi i motivi di impugnazione sopra menzionati non rientrassero tra i vizi di nullità. Quanto al primo, relativo alla carenza di legittimazione del soggetto che aveva convocato l’assemblea, il Giudice ha ritenuto che lo stesso potesse essere tutto al più annoverato fra i vizi di annullabilità delle deliberazioni assunte in quella sede e che non si potesse però procedere all’annullamento per il carattere tardivo dell’impugnazione.

Quanto al secondo, invece, il Tribunale sembra aver fatto chiaramente intendere che detta circostanza non potesse nemmeno essere annoverata fra le cause di annullabilità, trattandosi di una mela irregolarità, essendo ininfluente il fatto che la redazione dei consuntivi e dei preventivi portati all’esame dell’assemblea fosse stata effettuata da un soggetto diverso dall’amministratore, tenuto conto del fatto che i condomini avevano comunque provveduto ad approvarli con le maggioranze di legge e quindi a ratificare l’operato del proprio amministratore.

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