LOCAZIONE/Accordi tra locatore e conduttore non opponibili al subentrante – Agreements between landlord and tenant not effective against the successor

Cass. Civ., Sezione Terza, Sentenza del 28 febbraio 2013, n. 4986

Il patto con cui il conduttore originario e il locatore hanno deciso di aumentare il canone di locazione non è opponibile al conduttore che è subentrato nel contratto, salvo che venga provata la volontà di aderire all’accordo o la malafede di questi.

L’art. 36 della legge n. 392/1978 afferma che “il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione”.

Non possono esservi dubbi che il cessionario sia terzo nel caso della cessione del contratto di locazione stante l’inequivoca espressione dell’articolo 1406 del Cc: ‘ciascuna parte può sostituire a sé un terzo…’ e la conseguente esclusione, stabilita dall’articolo 1409 del Cc dell’opponibilità di eccezioni, tra ceduto e cessionario, non derivanti dal contratto base, ma fondate su altri rapporti tra il cessionario ed il cedente o tra questi e il ceduto.

 

 

ENG

The pact with which the contractual tenant and the landlord decided to increase the rent is not applicable to the conductor who took over in the contract, unless it is proven willingness to accede to the Agreement or the bad faith of those.

Article 36 of Law no. 392/1978 states that “the tenant can sublet the property or assign the lease without the landlord’s consent, provided that it is sold or rented together with the company, by giving notice to the landlord by registered letter with acknowledgment of receipt. The landlord may oppose, for serious reasons, within thirty days of receipt of the communication. “

There can be no doubt that the transferee is the third in the case of the sale of the lease given the unequivocal expression of Article 1406 of the Civil Code: ‘Each Party may replace himself a third …’ and the consequent exclusion laid down in Article 1409 Civil Code of the enforceability of exceptions, among sold and purchasers, not arising from the base contract, but based on other relations between the transferee and the transferor or between them and the sold.


 

FRE

Le pacte avec laquelle le locataire contractuelle et le propriétaire a décidé d’augmenter le loyer n’est pas applicable au conducteur qui a repris dans le contrat, sauf s’il est prouvé volonté d’adhérer à l’accord ou la mauvaise foi de celles-ci.

Article 36 de la loi n. 392/1978 stipule que «le locataire peut sous-louer le bien ou céder le bail sans le consentement du propriétaire, à condition qu’elle soit vendue ou louée conjointement avec la société, en donnant un avis au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur peut s’opposer, pour des motifs graves, dans les trente jours suivant la réception de la communication. “
Il ne fait aucun doute que le cessionnaire est le troisième dans le cas de la vente du bail donné l’expression sans équivoque de l’article 1406 du Cc: «Chaque Partie peut remplacer lui un troisième …» et l’exclusion consécutive prévue à l’Article 1409 Cc du caractère exécutoire des exceptions, y compris les souscripteurs, qui ne découlent pas de la base du contrat, mais en fonction d’autres relations entre le cessionnaire et le cédant ou entre eux et vendus.


ESP

El pacto con el cual el arrendatario y el arrendador contractual decidieron aumentar la renta no es aplicable al conductor que se hizo cargo en el contrato, salvo que se demuestre voluntad de adherirse al Acuerdo o la mala fe de las personas.

Artículo. 36 de la Ley núm. 392/1978 establece que “el arrendatario puede subarrendar la propiedad o ceder el contrato sin el consentimiento del propietario, siempre y cuando se vende o se alquila junto con la empresa, mediante notificación al propietario por correo certificado con acuse de recibo. El propietario puede oponerse, por motivos graves, dentro de los treinta días siguientes al recibo de la comunicación “.

No puede haber ninguna duda de que el nuevo titular sea el tercero en el caso de la venta de la concesión dada la expresión inequívoca del artículo 1406 del CC: “Cada Parte podrá sustituirlo una tercera …” y la consecuente exclusión establecida en el artículo 1409 Cc de la aplicabilidad de las excepciones, incluidas las vendidas y los compradores, no surge de la base de contrato, pero sobre la base de otras relaciones entre el cesionario y el cedente o entre estos últimos y vendidas.

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