CONDOMINIO/Modifiche al Codice Civile in tema di condominio negli edifici – Nomina, revoca e obblighi amministratore

MODIFICHE AL CODICE CIVILE IN TEMA DI CONDOMINIO NEGLI EDIFICI

LEGGE 11 dicembre 2012 n. 220

In particolare, nomina, revoca e obblighi amministratore

 

Con la legge in commento, il legislatore è intervenuto profondamente nel riformare un istituto, quello del condominio, che attendeva da anni di essere adeguato alla realtà dei tempi.

Difatti, con la presente legge si è inteso prendere atto di quella che è stata l’elaborazione giurisprudenziale maggioritaria di questi anni, e che ha appunto supplito, attraverso la costante interpretazione, a quelle mancanze di precise indicazioni del legislatore.

Al momento, vi sono ancora alcuni mesi per prepararsi alle novità introdotte dalla riforma: infatti, le nuove norme entreranno in vigore a far data dal 17 giugno 2013.

 

Nell’approfondimento di oggi, ci occupiamo di come si proceda alla nomina o alla revoca dell’amministratore, e quali siano i suoi obblighi.

Prima novità di rilievo è che l’obbligo di nominare l’amministratore scatta solo al superamento di otto condomini (prima erano quattro). Seconda novità, riguardante la legittimazione a chiedere la nomina giudiziaria (se l’assemblea non vi ha provveduto) nel caso che si tratti non già di nominare il primo amministratore in assoluto, ma quello che subentri al precedente dimissionario: anche quest’ultimo, per svincolarsi dal compito al quale evidentemente non vuole più sottostare, ha la possibilità di sollecitare la giustizia a scegliere il suo sostituto.

Una volta nominato, l’amministratore dura in carica un anno: se non viene sostituito, non resta più nel regime di prorogatio (che oltre ad essere temporaneo è anche limitativo delle attribuzioni che rimangono in capo all’amministratore la cui carica è scaduta), ma consegue automaticamente il rinnovo della carica per un altro anno. In pratica, non esistono più periodi di “interregno”, ma vi è il ben preciso onere dell’assemblea di sostituire per tempo l’amministratore se non vuole correre il rischio di tenerlo per un altro anno (e certo il fatto di non aver deliberato una riconferma deporrebbe nel senso che “quell’”amministratore non ha soddisfatto le aspettative dei condomini; per cui, chi ha tempo non aspetti tempo, in sostanza).

Parimenti, è fatto obbligo all’assemblea, una volta che è stata convocata allo scopo di revocare l’amministratore o di recepirne le dimissioni, di provvedere contestualmente a nominare quello nuovo (la differenza quindi è in questo: se l’amministratore non viene confermato, o viene revocato, la mancata nomina di quello nuovo comporta che il vecchio rimane in carica per un altro anno; se è l’amministratore a dimettersi, la mancata nomina di uno nuovo comporta che, su iniziativa dei soggetti ammessi dalla legge, l’autorità giudiziaria può nominare quello nuovo; ma, ancora una volta, se anche in caso di amministratore dimissionario nessuno prende l’iniziativa di chiedere al giudice di procedere, l’amministratore dimissionario resterà in carica).

Altra novità è che la revoca dell’amministratore, sempre possibile, va approvata con la stessa maggioranza prevista per la nomina oppure con altre modalità previste dal regolamento di condominio (se c’è un regolamento).

Naturalmente, la revoca può seguire ad un provvedimento del giudice (su ricorso anche di un solo condomino), se per esempio l’amministratore non rende il conto della gestione; ma adesso questo inadempimento è rilevante ai fini della revoca anche se si verifica per un solo anno (in precedenza, era necessario che ciò si ripetesse per due anni); la revoca può seguire a gravi irregolarità, che non devono più dipendere dai fondati sospetti di chi chieda l’intervento del giudice.

Altra ipotesi di revoca, che segue in questo caso alla volontà dell’assemblea, è quella dovuta a gravi irregolarità fiscali dell’amministratore o alla mancata apertura o utilizzo del conto corrente intestato al condominio: in tal caso, l’iniziativa per la convocazione sarà anche di un singolo condomino, e l’assemblea potrà decidere anche di far cessare la violazione commessa (in alternativa o congiuntamente alla revoca).

In generale, è stata descritta in modo più particolareggiato la procedura sull’entrata in carico dell’amministratore, così come le conseguenze per l’eventuale improprietà gestoria da parte sua.

Quanto al primo aspetto, sia in sede di prima nomina, sia in caso di rinnovo, l’amministratore comunica ai condomini:

– i suoi dati anagrafici e quelli professionali

– il codice fiscale

– (se è una società anziché una persona fiscale) la sede legale e la denominazione

– il locale dove verranno conservati il registro di anagrafe condominiale, dei verbali assembleari, delle nomine e revoche degli amministratori del condominio, di contabilità

– i giorni e le ore in cui ogni condomino, previa richiesta, può prendere visione dei detti registri nonché estrarne copia.

La nomina può essere subordinata alla presentazione di una polizza che copra l’amministratore per la responsabilità civile per gli atti del suo mandato.

Tale polizza dovrà essere adeguata se nel periodo di nomina l’assemblea deciderà di far eseguire lavori straordinari

L’amministratore è onerato di utilizzare, per la gestione delle somme che pervengono dai condomini, o da terzi (ma pur sempre nell’interesse del condominio), un conto dedicato al condominio, bancario o postale, e congruamente intestato; ogni condomino è ammesso a visionare l’estratto conto e prenderne copia.

È regolato il “passaggio di consegne” fra il vecchio e il nuovo amministratore: il primo conferirà tutta la documentazione che possiede e che riguardi il condominio e i condomini; compirà tutto il necessario e quanto sia d’urgenza, onde evitare pregiudizi per tutti i condomini (ciò farà senza che maturino ulteriori compensi).

L’amministratore si occupa di recuperare i crediti del condominio, entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio sociale in cui quei crediti sono divenuti esigibili.

Sul concetto di gravi irregolarità, finalmente il legislatore spende qualche parola. Si prevedono, fra gli altri:

* l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il rifiuto continuato di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore

* la mancata apertura ed utilizzazione del conto intestato al condominio

* il compimento di atti di gestione che possa portare alla confusione fra il patrimonio condominiale e quello personale dell’amministratore.

Se la revoca segue ad un provvedimento giudiziario, l’amministratore che verrà nominato dall’assemblea non potrà lo stesso che è stato revocato.

Alla nomina, così come al rinnovo, l’amministratore è tenuto a specificare, in modo analitico, quanto richiede per compenso; se non lo fa, la nomina è nulla.

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