CONDOMINIO/Modifiche al Codice Civile in tema di condominio negli edifici – parti comuni

MODIFICHE AL CODICE CIVILE IN TEMA DI CONDOMINIO NEGLI EDIFICI

LEGGE 11 dicembre 2012 n. 220

In particolare, sulle parti comuni dell’edificio

 

Con la legge in commento, il legislatore è intervenuto profondamente nel riformare un istituto, quello del condominio, che attendeva da anni di essere adeguato alla realtà dei tempi.

Difatti, con la presente legge si è inteso prendere atto di quella che è stata l’elaborazione giurisprudenziale maggioritaria di questi anni, e che ha appunto supplito, attraverso la costante interpretazione, a quelle mancanze di precise indicazioni del legislatore.

Al momento, vi sono ancora alcuni mesi per prepararsi alle novità introdotte dalla riforma: infatti, le nuove norme entreranno in vigore a far data dal 17 giugno 2013.

 

Nell’approfondimento di oggi, vediamo come il legislatore sia intervenuto a ridefinire quali siano le parti comuni dell’edificio.

A differenza che in passato, non si fa più riferimento alla proprietà di più piani, o di parti di un singolo piano: i proprietari che si confrontano ai fini di definire quali siano le parti in comune sono unicamente i proprietari di singole unità immobiliari. Con una estensione, peraltro, a quei proprietari che abbiano un godimento solo periodico del loro bene.

E’ stata mantenuta l’elencazione di parti in comune in tre macro categorie.

Peraltro, nella prima di esse si è abbandonata la elencazione di parti, seguita dalla specificazione che fossero comuni tutte le altre parti che, sebbene non elencate, fossero necessarie per l’uso comune. Tale impostazione era stata più volte foriera di contrasti sulla tassatività o meno dell’elencazione stessa. Si è perciò preferito ribaltare il discorso, sicchè anzitutto sono comuni tutte quelle parti dell’edificio necessario all’uso comune (lasciando quindi piena libertà ai condomini di individuare, secondo il criterio della necessità d’uso, quali parti siano comuni e quali no; libertà per modo di dire, perchè in definitiva la parte di edificio se non sarà oggettivamente necessaria per l’uso comune non sarà parte in comune); segue un elenco espressamente esemplificativo (non tassativo), preceduto dalla parola “come”.

Elenco che ribadisce la precedente categoria, con la sola aggiunta dei pilastri, delle travi portanti e delle facciate (ciò costituisce un riconoscimento normativo di quello che è stato stabilito in anni e anni di giudizi dinanzi ai tribunali e alla Corte di Cassazione).

Anche la seconda macro categoria mantiene la sua impostazione di ricomprendere un gruppo di parti di edificio secondo un criterio unificante, in questo caso il fatto di trattarsi di servizi in comune ai comproprietari. All’elencazione si aggiungono, anche qui seguendo l’orientamento della giurisprudenza, le aree di parcheggio e i sottetti (purchè questi ultimi, in base alla struttura e alla funzione a cui siano concretamente adibiti, risultino destinati all’uso comune)

Nella terza e ultima macro categoria, viene eliminato il riferimento al godimento comune di alcuni manufatti come gli ascensori, i pozzi, le cisterne ed altri. Il criterio unificante è unicamente quello della destinazione all’uso comune (ma appare chiaro che l’eliminazione della voce “godimento” ha più che altro semplificato un concetto, quello dell’uso comune, insito nel godere di un bene – non si può godere di qualcosa se non usandone).

Al di là di una rivisitazione terminologica (non si parla più di impianti dell’acqua e delle fogne, ma di “impianti idrici e fognari”, ad esempio), la riforma ha consentito di aggiungere al nutrito elenco anche taluni impianti inesistenti all’epoca della prima stesura delle norme sul condominio, ma nel frattempo divenuti cosa comune o particolarmente diffusa: quelli dell’aria condizionata, o per ricevere il segnale radiotelevisivo, o per accedere ad internet, tanto via satellite quanto via cavo.

Di particolare interesse è invece il chiarimento che, se l’impianto è unitario, la parte comune termina all’inizo del punto di singola utenza, sempre che la nromativa sulle reti pubbliche non disponga diversamente.

Di pari passo con il maquillage alla definizione delle parti comuni, va la (nuova) definizione sulla applicabilità delle norme sul condominio: tutte le volte che vi siano parti comuni all’interno di un edificio fra più unità immobiliari (quindi, non necessariamente fra TUTTE le unità di quell’edificio: è il caso del condominio parziale), o fra più edifici (supercondominii), o fra più condominii (condominio di condominio).

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